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FP2級学科問題 2019年1月Vol-5

問題 41
不動産の登記や調査に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.公図は、登記所に備え付けられており、一般に、対象とする土地の位置関係等を確認する資料として利用されている。

2.不動産の登記記録の権利関係が真実であると信じて取引した者は、その登記記録の権利関係が真実と異なっていても法的な保護を受けることができる。

3.不動産の抵当権設定登記をした場合、当該不動産の登記記録の権利部甲区に、債権額や抵当権者の氏名または名称などが記載される。

4.登記事項証明書の交付請求および受領は、インターネットを利用してオンラインで行うことができる。

 

問題解説
1.適切
公図は、登記所に備え付けられており、一般に、対象とする土地の位置関係等を確認する資料として利用されている。



2.不適切
不動産の登記には公信力がありません。その内容が真実と異なっていても保護はない。
3.不適切
所有権以外の権利(地上権・抵当権・賃借権等)に関する事項は権利部乙区に記録されます。
4.不適切
オンライン請求した場合でも、交付を受ける際には郵送か登記所窓口で受け取ります。


 

問題 42

不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

1.買主に債務の履行遅滞が生じた場合、売主は、履行の催告をすることなく直ちに契約を解除することができる。

2.売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その請求を売買契約締結時から5年以内にしなければならない。

3.未成年者が法定代理人の同意を得ないで不動産の売買契約を締結した場合、自らを成年者であると信じさせるため詐術を用いたときは、その売買契約を取り消すことができない。

4.買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金を支払った後であっても、売主は、受領した代金を返還し、手付金の倍額を償還することにより、契約の解除をすることができる。

 

問題解説
3.適切
未成年者が所有する不動産を売却するためには、法定代理人の同意又は代理が必要となり、取り消しは可能ですが、自らを成年者であると信じさせるため詐術を用いたときは、その売買契約を取り消すことができません。


1.不適切

売主の責めに帰すべき事由により引渡しに履行遅滞が生じた場合、買主は一定の期間まで履行するように履行の催告をした上で、それでもその期間内に履行されない場合に、契約解除できます。
2.不適切
売買契約に瑕疵担保責任に関する特約がない場合、買主は、瑕疵がある事実を知った時から1年以内であれば、瑕疵担保責任に基づく権利を行使することができる。
4.不適切
相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。


 

問題 43

借地借家法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第22条から第24条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。

 

1.普通借地権の設定当初の存続期間は、契約で期間の定めがない場合、建物の構造による区別なく一律20年とされる。

 

2.普通借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、借地上に建物がある場合に限り、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときを除いて、従前の契約と同一の条件(更新後の期間を除く)で契約を更新したものとみなす。

 

3.事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、書面によって行わなければならないが、公正証書による必要はない。

 

4.建物譲渡特約付借地権では、借地権を消滅させるため、借地権設定後20年以上を経過した日に、借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。

 

問題解説
2.適切
普通借地権の契約の更新を請求は、借地上に建物があるときに限り更新できます。


1.不適切

普通借地権の設定当初の存続期間は、最短で30年です。合意で30年を超えることもできます。
3.不適切
事業用定期借地権等は、契約は公正証書によって行います。利用目的は事業用限定です。
4.不適切
借地権の存続期間を30年以上に設定し、契約期間終了後、地主が借地人から建物を買取ることで、借地権が消滅する借地契約です。


 

問題 44

都市計画法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.市街化区域は、すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされている。

2.市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、原則として、都道府県知事等の許可を受けなければ建築物を建築することができない。

3.開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。

4.市街化区域における開発行為については、その規模にかかわらず、都道府県知事等の許可が必要である。

 

問題解説
4.不適切
1,000㎡未満の開発であれば、都市計画法に定める開発許可が不要です。

1.適切

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされている。
2.適切
都道府県知事等の許可を受けなければ建築物を建築することができない。
3.適切
主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。

 

問題 45

都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法上の規制に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.第一種低層住居専用地域内においては、原則として、建築物の高さは10mまたは12mのうち、都市計画において定められた限度を超えてはならない。

2.第一種低層住居専用地域内の建築物については、北側斜線制限(北側高さ制限)が適用される。

3.都市計画区域内の建築物は、すべての用途地域において、隣地境界線までの水平距離に応じた高さ制限(隣地斜線制限)が適用される。

4.建築物の敷地が異なる2つの用途地域にわたる場合においては、その敷地の全部について、敷地の過半の属する用途地域の建築物の用途に関する規定が適用される。

 

問題解説
3.不適切
隣地斜線制限は、第1種・第2種低層住居専用地域と田園住居地域には適用されない。


1.適切

建築物の高さは10mまたは12mのうち、都市計画において定められた限度を超えてはならない。
2.適切
北側斜線制限(北側高さ制限)が適用される。
4.適切
その敷地の全部について、敷地の過半の属する用途地域の建築物の用途に関する規定が適用される。


 

 

問題 46

建築基準法に基づいて下記の土地に住宅を建築する場合、建物の延べ面積の限度として、正しいものはどれか。なお、前面道路は、同法第42条第2項により特定行政庁の指定を受けた道路であるものとし、記載のない条件については考慮しないものとする。


1. 220m2

2. 210m2

3. 200m2

4. 100m2

 

問題解説
4m×4/10=160% > 指定容積率100%
よって容積率は100%です。
従って、延べ面積の上限=200㎡×100%=200㎡ です。

 

問題 47

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、各共有者が有する専有部分の床面積の割合によるものとされ、規約で別段の定めをすることはできない。

2.規約の設定、変更または廃止は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってすることができる。

3.区分所有者以外の専有部分の占有者は、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法について、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

4.区分所有建物の建替えは、集会において、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数により、その旨の決議をすることができる。

 

問題解説
1.不適切
共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、原則として、専有部分の床面積の割合となる。管理規約で別段の定めをすることも可能。


2.適切
規約の設定、変更または廃止は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってすることができる。
3.適切
区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
4.適切
区分所有建物の建替えは、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数により、その旨の決議をすることができる。


 

 

問題 48

不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.土地および家屋に係る固定資産税の標準税率は1.4%と定められているが、各市町村は条例によってこれと異なる税率を定めることができる。

2.地方税法において、固定資産税における小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸当たり200m2以下の部分)の課税標準については、課税標準となるべき価格の6分の1の額とする特例がある。

3.地方税法において、所定の要件を満たす新築住宅に係る固定資産税は、1戸当たり120m2以下の床面積に相当する部分の税額について、一定期間にわたり5分の1に軽減される特例がある。

4.都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として、市街化区域内に所在する土地または家屋の所有者に対して課される。

 

問題解説
3.不適切
新築住宅を取得した場合、床面積120㎡以下の部分について、3年間または5年間にわたって固定資産税が1/2となります。


1.適切

各市町村は条例によってこれと異なる税率を定めることができる。
2.適切
固定資産税における小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸当たり200m2以下の部分)の課税標準については、課税標準となるべき価格の6分の1の額とする特例がある。
4.適切
市街化区域内に所在する土地または家屋の所有者に対して課される。

 

 

問題 49

宅地である土地を個人が譲渡した場合の譲渡所得に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.土地の譲渡所得の金額の計算上、取得費が不明な場合には、譲渡収入金額の5%相当額を取得費とすることができる。

2.土地を譲渡する際に直接要した仲介手数料は、譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用に含まれる。

3.他者から購入した土地の取得の日は、原則としてその土地の引渡しを受けた日であるが、当該売買契約の効力が発生した日とすることもできる。

4.土地の譲渡所得のうち、その土地を譲渡した日の属する年の1月1日における所有期間が10年以下のものについては短期譲渡所得に区分される。

 

問題解説
4.不適切
土地・建物の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日に、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。


1.適切

譲渡収入金額の5%相当額を取得費とすることができる。
2.適切
土地を譲渡する際に直接要した仲介手数料は、譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用に含まれる
3.適切
当該売買契約の効力が発生した日とすることもできる。


 

 

問題 50

不動産の有効活用の手法等の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.事業受託方式は、土地有効活用の企画、建設会社の選定、当該土地上に建設された建物の管理・運営および建設資金の調達のすべてをデベロッパーに任せる方式である。

2.建設協力金方式は、建設する建物を借り受ける予定のテナント等から、建設資金の全部または一部を借り受けてビルや店舗等を建設する方式である。

3.等価交換方式では、土地所有者は建物の建設資金を負担する必要はないが、土地の所有権の一部を手放すことにより、当該土地上に建設された建物の全部を取得することができる。

4.定期借地権方式では、土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、借地期間中の当該土地上の建物の所有名義は土地所有者となる。

 

問題解説
2.適切
建設協力金方式は、建設資金の全部または一部を借り受けてビルや店舗等を建設する方式である。

1.不適切

事業受託方式は、建設資金の調達は権利者自身で行う必要があります。
3.不適切
等価交換方式では、当該土地上に建設された建物の全部を取得はできません。
4.不適切
定期借地権方式では、建物の所有名義は、借地権者です。