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FP2級学科問題 2019年5月Vol-5

問題 41
土地の価格に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.相続税路線価は、地価公示の公示価格の70%を価格水準の目安として設定されている。

2.固定資産税評価額は、原則として、3年ごとの基準年度において評価替えが行われる。

3.地価公示の公示価格は、毎年1月1日を価格判定の基準日としている。

4.都道府県地価調査の基準地の標準価格は、毎年7月1日を価格判定の基準日としている。

 

問題解説
1.不適切
相続税路線価は、地価公示の公示価格の80%を価格水準の目安として設定されている。


2.適切
原則として、市町村が3年ごとの基準年度において評価替えが行われる。
3.適切
毎年1月1日が価格判定の基準日
4.適切
毎年7月1日を価格判定の基準日としている。都道府県知事が公表する。

 

問題 42

宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

1.宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約を締結したときは、当該買主に、遅滞なく、宅地建物取引士をして、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。

2.宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約の締結に際して、売買代金の2割を超える額の手付を受領することができない。

3.宅地建物取引業者が、宅地・建物の貸借の媒介を行う場合に、貸主・借主の双方から受け取ることのできる報酬の合計額の上限は、賃料の2ヵ月分に相当する額である。

4.専任媒介契約の有効期間は、3ヵ月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは、その契約は無効とされる。


 

問題解説
2.適切
宅地建物取引業者が自ら売主となり宅地建物取引業者でない買主と宅地の売買契約を締結する場合売買代金の2割を超える手付を受領してはならない。

1.不適切
宅地建物取引士が宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項で売買契約が成立する前に、 買主に対し、宅地建物取引士証を提示し これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
3.不適切
貸主・借主双方から受け取れる仲介手数料の合計額の上限は、賃料の1ヶ月分+消費税までです。
4.不適切
専属専任媒介契約・専任媒介契約の場合は、契約の有効期間は3ヵ月。これより長い期間を定めた契約は無効にならず、有効期間は3ヶ月とみなされます。

 

問題 43

不動産の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.実測取引では、登記記録の面積を基準とした価額で売買契約を締結した場合であっても、契約から引渡しまでの間に土地の実測を行い登記面積と実測面積が相違したときは、一定の単価で売買代金を増減することができる。

2.民法では、買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金の一部を支払った後では、売主は、受領した代金を返還し、かつ、手付金の倍額を償還しても、契約を解除することができない。

3.民法では、売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その瑕疵がある事実を知った時から2年以内にしなければならない。

4.民法では、未成年者(既婚者を除く)が法定代理人の同意を得ずに売買契約を締結した場合、原則として、その法定代理人は当該売買契約を取り消すことができる。

 

 

問題解説
3.不適切
瑕疵がある事実を知った時から1年以内であれば瑕疵担保責任に基づく権利を行使することができる。


1.適切
登記面積と実測面積が相違したときは、一定の単価で売買代金を増減することができる。
2.適切
相手方が契約の履行に着手するまでは買主は交付した手付金の放棄売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。
4.適切
未成年者が所有する不動産を売却するためには、法定代理人の同意又は代理が必要となり、取り消しは可能です。

 

問題 44

借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第22条から第24条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。

1.普通借地権の存続期間は50年とされているが、当事者が契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

2.普通借地権の当初の存続期間が満了する場合において、借地権者が借地権設定者に契約の更新を請求したときは、借地上に建物が存在しなくても、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。

3.事業用定期借地権等においては、一部を居住の用に供する建物の所有を目的とするときは、その存続期間を10年以上30年未満として設定することができる。

4.事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。


 

問題解説
4.適切
事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。


1.不適切
1回目の更新契約の期間は20年で、2回目以降の更新契約の期間は10年とされており、当事者間で合意すれば、これより長い期間を定めることは可能です。
2.不適切
普通借地権の契約の更新を請求は、借地上に建物があるときに更新できます。
3.不適切
建物の用途は事業用に限定されているため、法人の従業員向けの社宅の用に供する建物の所有を目的として設定することができない。

 

問題 45

都市計画法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.すべての都市計画区域において、都市計画に市街化区域と市街化調整区域の区分を定めなければならない。

2.市街化区域については用途地域を定め、市街化調整区域については原則として用途地域を定めないものとされている。

3.土地の区画形質の変更が、建築物の建築や特定工作物の建設の用に供することを目的としていない場合、開発行為に該当しない。

4.市街化調整区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為は、都道府県知事等の許可が不要である。

 

 

問題解説
1.不適切
市街化区域と市街化調整区域とに区分しない都市計画区域(非線引き区域)を残すことが認められています。


2.適切
用途地域は原則として定められていません。
3.適切
開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。
4.適切
市街化調整区域等の市街化区域外での、農林漁業用建築物や農林漁業従事者の住宅の建築目的の開発行為には、許可不要です。
 

 

問題 46

建築基準法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.建築基準法第42条第2項により道路境界線とみなされる線と道路との間の敷地部分(セットバック部分)は、建築物を建築することができないが、建蔽率、容積率を算定する際の敷地面積に算入することができる。

2.建築物の敷地が接する前面道路の幅員が12m未満である場合、当該建築物の容積率の上限は、都市計画の定めにかかわらず、前面道路の幅員に一定の数値を乗じたものになる。

3.第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域および田園住居地域の区域内にある高さが5mを超える建築物については、日影規制(日影による中高層の建築物の高さの制限)による制限を受ける。

4.建築物の高さに係る隣地斜線制限は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域および田園住居地域には適用されない。


 

問題解説
4.適切
建築物の高さに係る隣地斜線制限は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域および田園住居地域には適用されない。


1.不適切
セットバック部分は、容積率や建ぺい率の計算の際、敷地面積に算入されません。
2.不適切
建築物の容積率は、前面道路の幅が12m未満の場合に、用途地域によって制限されます。
3.不適切
第1種・第2種低層住居専用地域では、高さ10mまたは12m(絶対高さ制限)を超える建築物を建築できません。

 

問題 47

不動産の取得に係る税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.不動産取得税は、相続により不動産を取得した場合には課されない。

2.所定の要件を満たす戸建て住宅(認定長期優良住宅を除く)を新築した場合、不動産取得税の課税標準の算定に当たっては、1戸につき最高1,200万円を価格から控除することができる。

3.不動産に抵当権設定登記をする際の登録免許税の課税標準は、当該不動産の相続税評価額である。

4.所有権移転登記に係る登録免許税の税率は、登記原因が贈与による場合と相続による場合では異なる。


 

問題解説
3.不適切
抵当権の設定登記を行う場合の登録免許税において、税率は1,000分の4(0.4%)です。


1.適切
相続により不動産を取得した場合、不動産取得税課されないが、所有権移転登記の登録免許税は課される。
2.適切
一定の要件に該当する戸建て住宅(認定長期優良住宅を除く)を新築した場合、不動産取得税の課税標準の算定に当たっては、一戸につき1200万円を価格から控除することができる。
4.適切
所有権移転登記の登録免許税の税率は、登記原因が贈与・交換・収用等による場合は1,000分の20相続による場合は1,000分の4です。

 

問題 48

不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.固定資産税の納税義務者は、年の中途にその対象となる土地または家屋を売却した場合であっても、その年度分の固定資産税の全額を納付する義務がある。

2.土地および家屋の固定資産税の標準税率は1.4%とされているが、各市町村は条例によってこれと異なる税率を定めることができる。

3.固定資産税における小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸当たり200m2以下の部分)の課税標準については、課税標準となるべき価格の6分の1の額とする特例がある。

4.都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として市街化調整区域内に所在する土地または家屋の所有者に対して課される。

 

 

問題解説
4.不適切
都市計画税は、都市計画区域のうち市街化区域内に所在する土地・家屋の所有者に課税されます。


1.適切
固定資産税の納税義務者は、年の中途にその対象となる土地または家屋を売却した場合であっても、その年度分の固定資産税の全額を納付する義務がある。
2.適切
土地および家屋の固定資産税の標準税率は1.4%とされているが、各市町村は条例によってこれと異なる税率を定めることができる。
3.適切
固定資産税における小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸当たり200㎡以下の部分)の課税標準については、課税標準となるべき価格の6分の1の額とする特例が定められている
 

 

問題 49

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除(以下「3,000万円特別控除」という)および居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(以下「軽減税率の特例」という)に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.3,000万円特別控除は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日の属する年の翌年12月31日までに譲渡しなければ、適用を受けることができない。

2.3,000万円特別控除は、居住用財産を配偶者に譲渡した場合でも、適用を受けることができる。

3.軽減税率の特例では、課税長期譲渡所得金額のうち1億円以下の部分の金額について軽減税率が適用される。

4.軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の1月1日において10年を超えていなければ、適用を受けることができない。

 

 

問題解説
4.適切
軽減税率の特例を受けるには、譲渡した年の1月1日に、所有期間が10年を超えていることが必要です。

1.不適切
居住用財産を居住の用に供さなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡しなければ適用を受けることができない。
2.不適切
親子や夫婦など特別な間柄の場合は適用できない。
3.不適切
課税長期譲渡所得金額の6000万円以下の部分については、6000万円を超える部分よりも低い税率が適用される所有期間が10年を超えていることが必要です。

 

問題 50

不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。

2.IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が対象不動産の内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

3.借入金併用型投資では、投資収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資収益率の向上が期待できる。

4.NOI利回りは、対象不動産から得られる年間純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。


 

問題解説
2.不適切
内部収益率が期待収益率を上回っているなら、その投資は有利だと判定します。
設問は逆になっている。


1.適切
連続する複数の期間に発生する純収益(家賃等)と復帰価格(将来の転売価格)を、現在価値に割り引いて合計する。
3.適切
レバレッジ効果が働いて自己資金に対する収益率の向上が期待できるのは、総投下資本に対する収益率が借入金の金利を上回っている場合である。(借金が多いほど利益が多い)
4.適切
対象不動産から得られる年間総収入から必要経費を差し引いた金額(正味の儲け)を、総投資額で除して算出される利回りで、不動産の収益性を測る指標です。