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FP2級学科問題 2019年9月Vol-5

問題 41

不動産の登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.抵当権設定登記の登記記録は、権利部甲区に記録される。

2.不動産の売買契約を締結した当事者は、当該契約締結の日の属する年の12月31日までに、当該不動産の所有権移転登記をすることが義務付けられている。

3.登記事項証明書の受領は、インターネットを利用してオンラインで行うことができる。

4.登記記録の権利関係が真実と異なっていた場合に、その登記記録を信じて土地を取得した者は、原則として、その土地に対する当該権利の取得について法的に保護されない。

 

問題解説
4.適切
不動産の登記には公信力がありません。その内容が真実と異なっていても保護はない。

1.不適切
所有権以外の権利(地上権・抵当権・賃借権等)に関する事項は権利部乙区に記録されます。登記記録はその不動産の所在地を管轄する登記所(法務局)に備えられています。

2.不適切
不動産の権利の登記には、法律上の申請義務はありません。
3.不適切
オンライン請求した場合でも、交付を受ける際には郵送か登記所窓口で受け取ります。

 

問題 42

土地の価格に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.地価公示の公示価格は、毎年1月1日を価格判定の基準日としている。

2.都道府県地価調査の基準地は、地価公示の標準地と同じ地点に設定されることもある。

3.相続税路線価は、地価公示の公示価格の80%を価格水準の目安として設定されている。

4.評価替えの基準年度における固定資産税評価額は、前年の地価公示の公示価格の60%を価格水準の基準として決定されている。

 

問題解説
4.不適切
固定資産税評価額は、市町村が3年ごとの基準年度において評価替えが行われる。1月1日時点の評価額(公示価格の7割程度)。

1.適切
地価公示の公示価格は、毎年1月1日を価格判定の基準日としている。
2.適切
同じ地点の重複もあります。
基準地標準価格(基準地価)は、毎年7月1日が価格判定の基準日。
3.適切
相続税路線価は、地価公示の公示価格の80%を価格水準の目安として設定されている。

 

問題 43

不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

1.買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が代金を支払った後であっても、売主は、自らが契約の履行に着手するまでは、受領した手付の倍額を買主に償還して契約を解除することができる。

2.未成年者(既婚者を除く)が法定代理人の同意を得ずに不動産の売買契約を締結した場合、原則として、その法定代理人だけでなく、未成年者本人も、当該売買契約を取り消すことができる。


3.不動産について二重に売買契約が締結された場合、当該複数の買主間においては、原則として、売買契約を先に締結した者が当該不動産の所有権を取得する。


4.共有となっている建物について、自己が有している持分を第三者に譲渡するときは、他の共有者全員の同意を得なければならない。

 

問題解説
2.適切
未成年者が所有する不動産を売却するためには、未成年者本人も、当該売買契約を取り消すことができる。

1.不適切
相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。
3.不適切
先に登記したほうが所有権を取得します。
4.不適切
共有物の売却は、自由に第三者に売却可能です。

 

問題 44

借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第22条から第24条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。

1.普通借地権の設定契約において、期間の定めがない場合には、存続期間は30年となる。

2.借地権者が借地上の建物を第三者に売却した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡を承諾しないときは、建物を取得した第三者は、借地権設定者に対して、当該建物の買取りを請求することができる。

3.存続期間を10年以上30年未満とする定期借地権には建物の用途に関する制限があり、店舗、事務所等の事業用建物の所有を目的とした契約に限定される。

4.建物の譲渡により建物譲渡特約付借地権が消滅した場合において、当該建物の使用を継続する賃借人が借地権設定者に対して請求をしたときには、賃借人と借地権設定者との間で存続期間を2年とする建物の賃貸借がされたものとみなされる。

 

問題解説
4.不適切
借地権者や賃借人が請求すると、期間の定めのない建物賃貸借契約がされたとみなされます。

1.適切
最短で30年です。合意30年を超えることもできます。
2.適切
建物を取得した第三者は、借地権設定者に対して、当該建物の買取りを請求することができる。
3.適切
建物の用途は事業用に限定されているため、法人の従業員向けの社宅の用に供する建物の所有を目的として設定することができない。

 

問題 45

借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、同法における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

1.期間の定めがある普通借家契約において、賃借人は、正当の事由があると認められるときでなければ、賃貸人に対して更新しない旨の通知をすることができない。

2.普通借家契約において、賃借人は、その建物の賃借権の登記がなくても、引渡しを受けていれば、その後、その建物について物権を取得した者に賃借権を対抗することができる。

3.定期借家契約は、公正証書以外の書面によっても、締結することができる。

4.定期借家契約では、賃貸借期間が1年以上の場合、賃貸人は、原則として、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に賃借人に対して期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができない。

 

問題解説
1.不適切
期間の定めがある普通借家契約において、賃借人が更新拒絶の通知をするためには、正当の事由は不要です。但し賃貸人(大家さん)の時は正当事由が必要です。


2.適切
賃借人が更新拒絶の通知をする場合は正当の事由は不要です。大家さん(賃貸人)の時は期間の満了前の正当の事由は必要です。

3.適切
定期借家契約は、必ず公正証書の必要はありませ1年未満の契約期間も認められます。
4.適切
賃貸人は、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に、賃借人に契約終了の通知をする必要があります。

 

問題 46

建築基準法に基づいて下記の土地に耐火建築物である店舗を建築する場合、建築物の延べ面積の限度として、最も適切なものはどれか。なお、記載のない条件については考慮しないものとする。

1. 80m2

2. 320m2

3. 480m2

4. 500m2

 

問題解説
3. 480m2

延べ面積の上限=10m×10m×480%=480㎡ です。

 

問題 47

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.集会の招集の通知は、規約で別段の定めをしない限り、開催日の少なくとも1ヵ月前に会議の目的たる事項を示して各区分所有者に発しなければならない。

2.区分所有者は、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、規約で別段の定めをしない限り、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することはできない。

3.区分所有者以外の専有部分の占有者は、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法について、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

4.区分所有建物の建替えは、集会において、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数により、その旨の決議をすることができる。

 

問題解説
1.不適切
各区分所有者に対して1週間前に、集会の招集を通知する必要があります。

2.適切
専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分できない。但し規約で別段の定めをすることができる。

3.適切
専有部分の占有者は、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて、使用方法のみの義務を負う、但し管理義務等については義務はない。

4.適切
区分所有建物の建替えは、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数により、その旨の決議をすることができる。

 

問題 48

不動産の取得に係る税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.不動産取得税は、贈与により不動産を取得した場合であっても、その不動産の取得者に課される。

2.所定の要件を満たす戸建て住宅(認定長期優良住宅を除く)を新築した場合、不動産取得税の課税標準の算定に当たっては、1戸につき最高1,200万円を価格から控除することができる。

3.贈与により取得した不動産の所有権移転登記に係る登録免許税の税率は、課税標準に対して1,000分の20である。

4.印紙税の課税文書に貼付されている印紙が消印されていない場合は、原則として、その印紙の額面金額の2倍に相当する金額の過怠税が課される。

 

問題解説
4.不適切
その印紙の額面金額に相当する過怠税が課税される。
但し、印紙税を納付していなければ、過怠税は印紙税額の3倍です。

1.適切
贈与により不動産を取得した場合、不動産取得税、登録免許税が課される。
相続により不動産を取得した場合には課されない。

2.適切
一定の要件に該当する戸建て住宅(認定長期優良住宅を除く)を新築した場合、不動産取得税の課税標準の算定に当たっては、一戸につき1200万円を価格から控除することができる。

3.適切
贈与により取得した不動産の所有権移転登記に係る登録免許税の税率は、課税標準に対して1000分の20である。

 

問題 49

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除(以下「3,000万円特別控除」という)および居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(以下「軽減税率の特例」という)に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.3,000万円特別控除は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡しなければ、適用を受けることはできない。

2.3,000万円特別控除は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の1月1日において10年を超えていなければ、適用を受けることはできない。

3.軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の1月1日において10年を超えていなければ、適用を受けることはできない。

4.軽減税率の特例では、課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分の金額について軽減税率が適用される。

 

問題解説
2.不適切
3,000万円特別控除は所有期間の長短に関係なく適用できます。

1.適切
居住用財産を居住の用に供さなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡しなければ適用を受けることができない。

3.適切
軽減税率の特例を受けるには、譲渡した年の1月1日に、所有期間が10年を超えていることが必要です。

4.適切
課税長期譲渡所得金額の6000万円以下の部分については、6000万円を超える部分よりも低い税率が適用される。

 

問題 50

不動産の有効活用の手法の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。


1.等価交換方式における部分譲渡方式は、土地所有者が土地の全部を拠出し、デベロッパーが建設資金を拠出して、それぞれの出資割合に応じた土地・建物に係る権利を取得する方式である。

2.建設協力金方式は、建設する建物を入居予定のテナントから建設資金を借り受けて建設するため、当該建物はテナントの仕様に合わせた構造となり、用途の汎用性は低いものとなる。

3.事業受託方式は、土地の有効活用の企画、建設会社の選定および当該土地上に建設された建物の管理・運営をデベロッパーに任せ、建設資金の調達は土地所有者が行う方式である。

4.定期借地権方式では、土地所有者は土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、当該土地上に建設する建物の資金調達をする必要がない。

 

問題解説
1.不適切
部分譲渡方式は、建物の対価に相当する土地の持ち分のみ、デベロッパーに譲渡します。設問は全部譲渡方式になります。

2.適切
建設協力金方式は、建設資金の全部または一部を借り受けてビルや店舗等を建設する方式である。

3.適切
事業受託方式は、建設資金の調達は権利者自身で行う必要があります。

4.適切
定期借地権方式では、建設資金の調達は不要です。
建物の所有名義は、借地権者です。