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FP2級 学科問題2020年1月Vol-5

問題 41

不動産の登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.不動産の売買契約を締結した当事者は、当該契約締結後1ヵ月以内に、所有権移転の登記をするこ とが義務付けられている。

2.不動産の登記事項証明書の交付を請求することができるのは、当該不動産に利害関係を有する者に 限られる。

3.権利に関する登記の抹消は、登記上の利害関係を有する第三者がいる場合には、当該第三者の承諾 があるときに限り、申請することができる。

4.不動産の抵当権設定登記をした場合、当該不動産の登記記録の権利部甲区に、債権額や抵当権者の 氏名または名称などが記載される。

 

問題解説
  • 不動産の登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

    3.〇
    手数料を納付すれば誰でも交付されます。

    1.✕
    不動産の権利の登記には、法律上の申請義務はありません。

    2.✕
    権利に関する登記の抹消は登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾が必要です。

    4.✕
    所有権以外の権利(地上権・抵当権・賃借権等)に関する事項は権利部乙区に記録されます。登記記録はその不動産の所在地を管轄する登記所(法務局)に備えられています。



 

問題 42
土地の価格に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.地価公示の公示価格は、毎年1月1日を価格判定の基準日としている。

2.都道府県地価調査の基準地の標準価格は、毎年7月1日を価格判定の基準日としている。

3.相続税路線価は、地価公示の公示価格の70%を価格水準の目安として設定されている。

4.固定資産税評価額は、原則として、3年ごとの基準年度において評価替えが行われる。

 

問題解説
  • 土地の価格に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

    3.✕
    相続税路線価は、地価公示の公示価格の80%を価格水準の目安として設定されている。

    1.〇
    地価公示の公示価格は、毎年1月1日を価格判定の基準日としている。

    2.〇
    都道府県地価調査の基準地の標準価格は、毎年7月1日を価格判定の基準日としている。都道府県知事が公表する。

    4.〇
    固定資産税評価額は、原則として、市町村が3年ごとの基準年度において評価替えが行われる。


 

問題 43
借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第22 条の借地権を一般定期借地権といい、同法第22条から第24条の定期借地権等以外の借地権を普通借 地権という。

1.普通借地権の存続期間は20年とされているが、当事者が契約でこれより長い期間を定めたときは、 その期間とする。

2.普通借地権の当初の存続期間が満了する場合、借地上に建物が存在しなくても、借地権者が借地権 設定者に契約の更新を請求したときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされ る。

3.一般定期借地権において、もっぱら居住の用に供する建物の所有を目的とするときは、存続期間を 30年として設定することができる。

4.一般定期借地権において、契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、建物等の買 取りの請求をしないこととする旨を定める特約は、公正証書による等書面によってしなければなら ない。

 

問題解説
  • 借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

    4.〇
    契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、買取りの請求をしないこととする旨を定めることができるが、その特約は公正証書よる等書面によってしなければならない。

    1.✕
    普通借地権の設定当初の存続期間は、最短で30年です。合意で30年を超えることもできます。

    2.✕
    普通借地権の契約の更新を請求は、借地上に建物があるときに限り更新できます。

    3.✕
    存続期間50年以上で用途制限無し、期間満了で借地関係は確実に終了する借地契約です。事業用建物の場合は10年以上50年未満とすることができる。




 

問題 44

都市計画法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.都市計画区域内において、用途地域が定められている区域については、防火地域または準防火地域 のいずれかを定めなければならない。

2.市街化区域については用途地域を定め、市街化調整区域については原則として用途地域を定めない ものとされている。

3.土地の区画形質の変更は、建築物の建築や特定工作物の建設の用に供することを目的としていない 場合であっても、開発行為に該当する。

4.市街地再開発事業の施行として行う開発行為は、都市計画法に基づく都道府県知事等の許可が必要 である。

 

問題解説
  • 都市計画法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

    2.〇
    用途地域は原則として定められていません、任意です。

    1.✕
    防火地域または準防火地域は、都市計画区域内の土地について任意で定めることができます。

    3.✕
    開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。

    4.✕
    市街化区域・市街化調整区域等の問わず、都道府県知事等の開発許可が不要です。




 

問題 45
建築基準法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.建築基準法第42条第2項により道路境界線とみなされる線と道路との間の敷地部分(セットバッ ク部分)は、建築物を建築することができないが、建蔽率および容積率を算定する際の敷地面積に 算入することができる。

2.建築物の高さに係る道路斜線制限は、すべての用途地域における建築物に適用されるが、用途地域 の指定のない区域内の建築物には適用されない。

3.日影規制(日影による中高層の建築物の高さの制限)は、原則として、工業専用地域、工業地域、 準工業地域および商業地域を除く用途地域における建築物に適用される。

4.建築物の敷地が、準工業地域と工業地域にわたる場合において、当該敷地の過半が工業地域内であ るときは、原則として、ビジネスホテルを建築することができない。

 

問題解説
建築基準法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 

4.〇
その建築物の全部について、敷地の過半の属する用途地域の建築物の用途に関する規定が適用される。工業地域にはホテルや旅館を建築することができません。

1.✕
セットバック部分は、容積率や建ぺい率の計算の際、敷地面積に算入されません。

2.✕
道路斜線制限(道路高さ制限)は、すべての用途地域が適用対象です。

3.✕
商業地域・工業地域・工業専用地域は適用対象外です。

 

問題 46
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.規約を変更するためには、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必 要となる。

2.区分所有建物のうち、構造上の独立性と利用上の独立性を備えた部分は、区分所有権の目的となる 専有部分の対象となり、規約によって共用部分とすることはできない。

3.区分所有者以外の専有部分の占有者は、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法について、 区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

4.共用部分に対する区分所有者の共有持分は、規約に別段の定めがない限り、各共有者の専有部分の 床面積の割合による。

 

問題解説
  • 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

    2.✕
    区分所有法において構造上の独立性と利用上の独立性の部分であっても、規約共有部分とすることができる

    1.〇
    規約の設定、変更または廃止は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってすることができる。

    3.〇
    区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

    4.〇
    共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、原則として、専有部分の床面積の割合となる。管理規約で別段の定めをすることも可能。


 

問題 47
不動産の取得に係る税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.不動産取得税は、贈与により不動産を取得した場合であっても課される。

2.所有権移転登記に係る登録免許税の税率は、登記原因が贈与による場合の方が相続による場合に比 べて高くなる。

3.建物を新築して建物表題登記を申請する場合、登録免許税は課されない。

4.個人が不動産会社から居住用建物を購入する場合、その売買取引は消費税の非課税取引とされる。

 

問題解説
不動産の取得に係る税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 

4.✕
土地の売買は消費税の非課税取引、建物の売買や仲介手数料は消費税の課税取引となります。

1.〇
贈与により不動産を取得した場合、不動産取得税、登録免許税が課される。相続により不動産を取得した場合には課されない。

2.〇
登記原因が贈与・交換・収用等による場合は1,000分の20、相続による場合は1,000分の4です。

3.〇
建物を新築して表示に関する登記を申請する場合は、登録免許税は課されない。

 

問題 48
不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.土地および家屋に係る固定資産税の標準税率は1.4%と定められているが、各市町村は条例によ ってこれと異なる税率を定めることができる。

2.都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として市街化調整区域内に所在する土地または家屋の所 有者に対して課される。

3.地方税法において、固定資産税における小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸当たり200m2以 下の部分)の課税標準については、課税標準となるべき価格の3分の1の額とする特例がある。

4.地方税法において、所定の要件を満たす新築住宅に係る固定資産税は、1戸当たり120m2以下 の床面積に相当する部分の税額について、一定期間にわたり5分の1に軽減される特例がある。

 

問題解説
  • 不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 

    1.〇
    土地および家屋の固定資産税の標準税率は1.4%とされているが、各市町村は条例によってこれと異なる税率を定めることができる。

    2.✕
    都市計画税は、都市計画区域のうち市街化区域内に所在する土地・家屋の所有者に課税されます。市街化調整区域内ではない。

    3.✕
    固定資産税における小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸当たり200㎡以下の部分)の課税標準については、課税標準となるべき価格の6分の1の額とする特例が定められている。

    4.✕
    所定の要件にある新築住宅を取得した場合、床面積120㎡以下の部分について、3年間または5年間にわたって固定資産税が1/2となります。


 

問題 49

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除(以下「3,000万円特別控除」という)お よび居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(以下「軽減税率の特例」という)に関す る次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.3,000万円特別控除は、居住用財産を配偶者に譲渡した場合には適用を受けることができない。

2.3,000万円特別控除は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日から5年後に譲渡した場合 には、適用を受けることができない。

3.軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の1月1日において 10年を超えていなければ、適用を受けることができない。

4.3,000万円特別控除と軽減税率の特例は、重複して適用を受けることができない。

 

問題解説

  • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除(以下「3,000万円特別控除」という)お よび居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(以下「軽減税率の特例」という)に関す る次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 

    4.✕
    それぞれの適用要件を満たしている場合であっても、重複して適用を受けることができる。

    1.〇
    親子や夫婦など特別な間柄の場合は適用できない。

    2.〇
    居住用財産を居住の用に供さなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡しなければ適用を受けることができない。

    3.〇
    軽減税率の特例を受けるには、譲渡した年の1月1日に、所有期間が10年を超えていることが必要です。


 

問題 50
不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の 期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

2.収益還元法のうち直接還元法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発 生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法であ る。

3.NPV法(正味現在価値法)による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が対象不動産 から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定すること ができる。

4.NOI利回り(純利回り)は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出され る利回りである。

 

問題解説

  • 不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 

    1.〇
    内部収益率が期待収益率を上回っているなら、その投資は有利だと判定します。

    2.✕
    直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りによって割り戻すことで不動産の価格求める方法です。割引率や復帰価格は計算に入れない。

    3.✕
    投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。設問は逆になっている

    4.✕
    対象不動産から得られる年間総収入から必要経費を差し引いた金額(正味の儲け)を、総投資額で除して算出される利回りで、不動産の収益性を測る指標です。