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FP2級学科問題 2020年9月Vol-5

問題 41
不動産の登記や調査に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.不動産の登記記録において、土地の所有者とその土地上の建物の所有者が異なる場合は、その土地の登記記録に借地権設定の登記がなくても、借地権が設定されていることがある。

2.公図(旧土地台帳附属地図)は、登記所に備え付けられており、対象とする土地の位置関係等を確認する資料として有用である。

3.登記の目的が抵当権の設定である場合、不動産の登記記録の権利部乙区に、債権額や抵当権者の氏名または名称などが記載される。

4.不動産登記には公信力があるため、登記記録を確認し、その登記記録の内容が真実であると信じて 取引した場合には、その登記記録の内容が真実と異なっていても法的な保護を受けることができる。

 

問題解説
4.✕
不動産登記には公信力はありません。

1.〇
その土地の登記記録に借地権設定の登記がなくても、借地権が設定されていることがある。 

2.〇
公図(旧土地台帳附属地図)は、対象とする土地の位置関係等を確認する資料として有用である。 

3.〇
不動産の登記記録の権利部乙区に、債権額や抵当権者の氏名または名称などが記載される。

 

問題 42
不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について増価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。

2.取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を行い、かつ、地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。

3.収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。

4.収益還元法のうちDCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。

 

問題解説
1.✕
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。

2.〇
取引事例比較法は、地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。
3.〇
直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。
4.〇
DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。

 

問題 43
不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

1.不動産の売買契約は、契約書を作成しなければその効力を有しない。

2.建物が共有の場合、各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときには、他の共有者全員の同意を得なければならない。

3.同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、登記の先後にかかわらず、原則として、売買契約を先に締結した者が当該不動産の所有権を取得する。

4.売買の目的物である不動産に、第三者を権利者とする抵当権の設定が登記されている場合、その抵当権の抹消登記をせずにそのまま所有権を移転したときには、買主は、購入後、その抵当権が実行されることにより、当該不動産の所有権を失うことがある。

 

問題解説
4.〇
売買の目的物である不動産に、その抵当権の抹消登記をせずにそのまま所有権を移転したときには、買主は、購入後、その抵当権が実行されることにより、当該不動産の所有権を失うことがある。

1.✕
不動産の売買契約は、口頭でも可能です。
2.✕
建物が共有の場合、各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときには、他の共有者全員の同意は不要です。
3.✕
同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、登記を先にした人が当該不動産の所有権を取得する。  

 

問題 44
借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第22条から第24条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。

1.普通借地権の設定契約において、期間の定めがない場合には、存続期間は50年となる。

2.普通借地権の当初の存続期間が満了して更新する場合、当事者間で更新後の存続期間を更新の日から10年と定めたときは、更新後の存続期間は更新の日から10年とされる。

3.事業用定期借地権等においては、建物の用途は事業用に限定されているため、法人が従業員向けの社宅として利用する建物の所有を目的として設定することができない。

4.事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、書面によってしなければならないが、その書面が公正証書である必要はない。

 

問題解説
3.〇
事業用定期借地権等においては、法人が従業員向けの社宅として利用する建物の所有を目的として設定することができない

1.✕
普通借地権の設定契約において、期間の定めがない場合には、存続期間は30年となる。
2.✕
普通借地権の当初の存続期間が満了して更新する場合、当事者間で更新後の存続期間を更新の日から10年と定めたときは、更新後の存続期間は更新の日から20年とされる。
4.✕
事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、その書面は公正証書によって締結します。

 

問題 45
借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第38条による定期建物賃貸借契約を定期借家契約という。

1.定期借家契約は、契約当事者の合意があっても、存続期間を6ヵ月未満とすることはできない。

2.定期借家契約は、もっぱら居住の用に供する建物に限られ、事業の用に供する建物については締結 することができない。

3.定期借家契約において、賃貸人の同意を得て賃借人が設置した造作について、期間の満了時に賃借人が賃貸人に買取りを請求しないこととする特約をすることはできない。

4.定期借家契約において、経済事情の変動があっても賃料を増減額しないこととする特約をした場合、その特約は有効である。

 

問題解説
4.〇
定期借家契約において、経済事情の変動があっても賃料を増減額しないこととする約をした場合、その特約は有効である。

1.✕
定期借家契約は、契約当事者の合意があっても、存続期間を1年未満とすることができます。
2.✕
定期借家契約は、建物の用途の制限はありません。
3.✕
定期借家契約において、設置した造作について特約で請求権排除ができる。

 

問題 46
都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法の規定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。


1.建築物の高さに係る隣地斜線制限は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域および田園住居地域には適用されない。

2.北側斜線制限(北側高さ制限)は、商業地域内の建築物について適用される。

3.日影規制(日影による中高層の建築物の高さの制限)の対象区域外にある高さが10mを超える建築物で、冬至日において、対象区域内の土地に日影を生じさせるものは、当該対象区域内にある建築物とみなして、日影規制が適用される。

4.工業地域および工業専用地域は、地方公共団体の条例で日影規制(日影による中高層の建築物の高さの制限)の対象区域として指定することはできない。

 

問題解説
2.✕
北側斜線制限(北側高さ制限)は、商業地域内の建築物については適用されない。

1.〇
隣地斜線制限は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域では、絶対高さの制限が設けられているため、隣地斜線制限は適用されない。
3.〇
日影規制(日影による中高層の建築物の高さの制限)の対象区域外にある高さが10mを超える建築物で、冬至日において、対象区域内の土地に日影を生じさせるものは、当該対象区域内にある建築物とみなして、日影規制が適用される。
4.〇 
工業地域および工業専用地域は、地方公共団体の条例で日影規制(日影による中高層の建築物の高さの制限)の対象区域として指定することはできない。

冬至日の真太陽時による午前八時から午後四時まで(道の区域内にあつては、午前九時から午後三時まで)の間において、平均地盤面からの高さの水平面に、敷地境界線からの水平距離が五メートルを超える範囲において、地方公共団体がその地方の気候及び風土、土地利用の状況等を勘案して条例で指定する号に掲げる時間以上日影となる部分を生じさせることのないものとしなければならない。
建築基準法 第56条の2

 

問題 47
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者1人を定めなければならない。

2.共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、各共有者が有する専有部分の床面積の割合によるものとされ、規約で別段の定めをすることはできない。

3.建物を建て替えるに当たっては、集会において、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数による建替え決議をすることができる。

4.区分所有者は、敷地利用権が数人で有する所有権である場合、原則として、敷地利用権を専有部分と分離して処分することはできないが、規約で別段の定めをすることができる。

 

問題解説
2.✕
共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、規約で別段の定めをすることもできます。

1.〇
専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者1人を定めなければならない。
3.〇
建物を建て替えるに当たっては、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数による建替え決議をすることができる。
4.〇
敷地利用権が数人で有する所有権である場合、規約で別段の定めをすることができる。

 

 集会の招集の通知、専有部分に係る敷地利用権、敷地もしくは附属施設の使用方法、区分所有建物の建替え、各区分所有者の共有持分、規約の設定、変更または廃止、団体である管理 組合、共用部分の持分。

問題 48
不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.固定資産税の納税義務者は、年の中途にその対象となる土地または家屋を売却した場合であっても、その年度分の固定資産税の全額を納付する義務がある。

2.住宅用地に係る固定資産税の課税標準については、住宅用地で住宅1戸当たり300m2以下の部分について課税標準となるべき価格の6分の1の額とする特例がある。

3.都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として市街化調整区域内に所在する土地または家屋の所 有者に対しては課されない。

4.都市計画税の税率は各地方自治体の条例で定められるが、100分の0.3を超えることはできない。

 

問題解説
2.✕
住宅用地に係る固定資産税の課税標準については、住宅用地で住宅1戸当たり200m2以下の部分について課税標準となるべき価格の6分の1の額とする特例がある。

1.〇
年の中途にその対象となる土地または家屋を売却した場合であっても、その年度分の固定資産税の全額を納付する義務がある。
3.〇
都市計画税は、市街化調整区域内に所在する土地または家屋の所 有者に対しては課されない。
4.〇
都市計画税の税率は各地方自治体の条例で定められるが、100分の0.3を超えることはできない。

 

問題 49
個人が土地を譲渡した場合の譲渡所得に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.譲渡所得のうち、土地を譲渡した日の属する年の1月1日における所有期間が10年以下のものについては短期譲渡所得に区分される。

2.譲渡所得の金額の計算上、取得費が不明な場合には、譲渡収入金額の5%相当額を取得費とすることができる。

3.譲渡するために直接要した仲介手数料は、譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用に含まれる。

4.土地の譲渡に係る譲渡所得の金額は、当該土地の所有期間の長短にかかわらず、他の所得の金額と合算せず、分離して税額が計算される。

 

問題解説
1.✕
譲渡所得のうち、土地を譲渡した日の属する年の1月1日における所有期間が5年以下のものについては短期譲渡所得に区分される。

2.〇
譲渡所得の金額の計算上、取得費が不明な場合には、譲渡収入金額の5%相当額を取得費とすることができる。
 3.〇
譲渡するために直接要した仲介手数料は、譲渡費用に含まれる。
4.〇
土地の譲渡に係る譲渡所得の金額は、分離して税額が計算される。


 

問題 50
不動産の有効活用の手法の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.建設協力金方式は、土地所有者が利用予定のテナントから資金を借り入れて建物を建設し、テナントからの賃貸料で借入金を返済するため、自己資金が少なくても賃貸事業を行うことができる。

2.定期借地権方式では、土地所有者は土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、当該土地上に建設される建物の建設資金を調達する必要はない。

3.事業受託方式は、土地の有効活用の企画、建設会社の選定や当該土地上に建設された建物の管理・運営等をデベロッパーに任せ、建設資金の調達や返済は土地所有者が行う方式である。

4.等価交換方式における部分譲渡方式は、土地所有者がいったん土地の全部をデベロッパーに譲渡し、その対価をもってその土地上にデベロッパーが建設した建物およびその土地の一部を譲り受ける譲渡方式である。

 

問題解説
4.✕
土地の金額と建物の建設資金の割合に応じてそれぞれが持分を所有する形態となります。
土地の出資(譲渡)には、すべてを譲渡する全部譲渡方式と一部を譲渡する部分譲渡方式があります。

1.〇
建設協力金方式は、自己資金が少なくても賃貸事業を行うことができる。
2.〇
定期借地権方式では、当該土地上に建設される建物の建設資金を調達する必要はない。
3.〇
事業受託方式は、建設資金の調達や返済は土地所有者が行う方式である。