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FP2G 不動産の有効活用の問題

不動産の有効活用の問題(8問)

有効活用の手法の一般的な特徴,建設協力金方式,定期借地権方式,サブリース(一括賃貸)方式,商業用店舗の建設・運営を検討,等価交換方式。不動産の価格を求める鑑定評価。

問題 1

不動産の有効活用の手法の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。(2019年9月50問)


1.等価交換方式における部分譲渡方式は、土地所有者が土地の全部を拠出し、デベロッパーが建設資金を拠出して、それぞれの出資割合に応じた土地・建物に係る権利を取得する方式である。

2.建設協力金方式は、建設する建物を入居予定のテナントから建設資金を借り受けて建設するため、当該建物はテナントの仕様に合わせた構造となり、用途の汎用性は低いものとなる。

3.事業受託方式は、土地の有効活用の企画、建設会社の選定および当該土地上に建設された建物の管理・運営をデベロッパーに任せ、建設資金の調達は土地所有者が行う方式である。

4.定期借地権方式では、土地所有者は土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、当該土地上に建設する建物の資金調達をする必要がない。

 

問題解説
1.✕
部分譲渡方式は、建物の対価に相当する土地の持ち分のみ、デベロッパーに譲渡します。設問は全部譲渡方式になります。

2.〇
建設協力金方式は、建設資金の全部または一部を借り受けてビルや店舗等を建設する方式である。

3.〇
事業受託方式は、建設資金の調達は権利者自身で行う必要があります。

4.〇
定期借地権方式では、建設資金の調達は不要です。
建物の所有名義は、借地権者です。

 

問題 2

不動産の有効活用の手法等の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。(2019年1月50問)

1.事業受託方式は、土地有効活用の企画、建設会社の選定、当該土地上に建設された建物の管理・運営および建設資金の調達のすべてをデベロッパーに任せる方式である。

2.建設協力金方式は、建設する建物を借り受ける予定のテナント等から、建設資金の全部または一部を借り受けてビルや店舗等を建設する方式である。

3.等価交換方式では、土地所有者は建物の建設資金を負担する必要はないが、土地の所有権の一部を手放すことにより、当該土地上に建設された建物の全部を取得することができる。

4.定期借地権方式では、土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、借地期間中の当該土地上の建物の所有名義は土地所有者となる。

 

問題解説
2.〇
建設協力金方式は、建設資金の全部または一部を借り受けてビルや店舗等を建設する方式である。

1.✕

事業受託方式は、建設資金の調達は権利者自身で行う必要があります。
3.✕
等価交換方式では、当該土地上に建設された建物の全部を取得はできません。
4.✕
定期借地権方式では、建物の所有名義は、借地権者です。

 

問題 3

土地の有効活用の手法等の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。(2018年9月50問)

1.等価交換方式を活用すれば、土地所有者は、建設資金を負担することなく、出資割合に応じて、建設された建物の一部を取得することができる。

2.建設協力金方式は、建設する建物を借り受ける予定のテナント等から、建設資金の全部または一部を借り受けて建物を建設する方式である。

3.事業受託方式を活用すれば、受託者であるデベロッパー等に建物等の建築計画の策定から完成後の管理運営までの事業に必要な業務を任せることができるため、土地所有者の当該業務の負担が軽減される。

4.定期借地権方式では、土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、借地期間中の当該土地上の建物の所有名義は土地所有者となる。

 

問題解説
4.✕
定期借地権方式とは、土地に定期借地権を設定し、建物の所有名義は、借地権者となります。す。


1.〇
土地所有者は、建設資金を負担することなく、出資割合に応じて、建設された建物の一部を取得することができる。
2.〇
建設する建物を借り受ける予定のテナント等から、建設資金の全部または一部を借り受けて建物を建設する方式である。
3.〇
受託者であるデベロッパー等に建物等の建築計画の策定から完成後の管理運営までの事業に必要な業務を任せることができるため、土地所有者の当該業務の負担が軽減される。

 

問題 4

不動産の有効活用の一般的な手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。(20175月50問)

1.事業受託方式は、土地有効活用の企画、建設会社の選定、当該土地上に建設された建物の管理・運営および建築資金の調達のすべてをデベロッパーに任せる方式である。

2.サブリース(一括賃貸)方式は、賃貸ビルや賃貸マンションの所有者が不動産業者等に転貸を目的として貸室等を一括賃貸することにより、一定期間の賃料収入の安定確保を目的とする方式である。

3.等価交換方式では、土地所有者は建物の建築資金を負担する必要はないが、土地の所有権の一部を手放すことにより、当該土地上に建設された建物の全部を取得することができる。

4.定期借地権方式では、土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、借地期間中の当該土地上の建物の所有名義は土地所有者となる。

 

問題解説
2.〇
サブリース(一括賃貸)方式は
賃貸ビルや賃貸マンションの所有者が不動産業者等に転貸を目的として貸室等を一括賃貸することにより、一定期間の賃料収入の安定確保を目的とする方式である。

1.✕
土地所有者がデベロッパー等に建物の企画や設計・施工などを委託して
土地所有者の資金負担(調達も含む)で、対象となる土地にオフィスビル等の建物を建てる方式のことです。
3.✕
土地所有者が土地を提供し、デベロッパー等が建設資金を負担してマンション等を建設し、土地所有者と不動産開発業者等が土地と建物(それぞれの一部)を等価で交換する事業方式です。建築資金は不要となります。
4.✕
土地に定期借地権を設定し、他者に土地を貸すことで有効活用する方法です。
所有名義は借地権者です。

 

問題 5

Aさんは、所有する土地に商業用店舗の建設・運営を検討している。土地の有効活用の手法の一般的な特徴についてまとめた下表の空欄(ア)~(ウ)にあてはまる語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。(2017149問)



1.(ア)必要 (イ)Aさん (ウ)無

2.(ア)不要 (イ)デベロッパー (ウ)無

3.(ア)必要 (イ)デベロッパー (ウ)有

4.(ア)不要 (イ)Aさん (ウ)有

 

問題解説
2.(ア)不要 (イ)デベロッパー (ウ)無
土地に定期借地権を設定し、他者に土地を貸すことで有効活用する方法です。
所有名義は借地権者です。
又事業推進主体はデベロッパーになります。建設資金負担はありません。

 

問題 5

Aさんは、所有する土地の有効活用を検討している。貸しビルを建設する際の土地の有効活用の手法の一般的な特徴についてまとめた下表の空欄(ア)~(ウ)にあてはまる語句の組み合わせとして、も適切なものはどれか。(2016549問)



1.(ア)Aさん (イ)デベロッパー (ウ)必要

2.(ア)デベロッパー (イ)Aさん (ウ)必要

3.(ア)Aさん (イ)Aさん (ウ)不要

4.(ア)デベロッパー (イ)デベロッパー (ウ)不要

 

問題解説
3.(ア)Aさん (イ)Aさん (ウ)不要
等価交換方式。
土地所有者が土地を提供し、デベロッパー等が建設資金を負担してマンション等を建設し、土地所有者と不動産開発業者等が土地と建物(それぞれの一部)を等価で交換する事業方式です。建築資金は不要となります。

 

問題 6

 

不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。(2020年542問)

1.不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別される。

2.原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。

3.取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に事情補正および時点修正ならびに地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。

4.収益還元法は、実際に賃貸の用に供されていない自用の不動産の価格を求める際には適用することができない。

 

問題解説
4.✕
対象不動産が賃貸用不動産である場合だけでなく、自用の不動産であっても、賃貸を想定することにより適用されるものである。

1.〇
不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法に大別される。
2.〇
価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
3.〇
これらの取引価格に事情補正および時点修正ならびに地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。

 

問題 7

不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。(2020942問)

1.原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について増価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。

2.取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を行い、かつ、地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。

3.収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。

4.収益還元法のうちDCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。

 

問題解説
1.✕
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。

2.〇
取引事例比較法は、地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。
3.〇
直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。
4.〇
DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。

 

問題 8

不動産の有効活用の手法の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。(2020950問)

1.建設協力金方式は、土地所有者が利用予定のテナントから資金を借り入れて建物を建設し、テナントからの賃貸料で借入金を返済するため、自己資金が少なくても賃貸事業を行うことができる。

2.定期借地権方式では、土地所有者は土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、当該土地上に建設される建物の建設資金を調達する必要はない。

3.事業受託方式は、土地の有効活用の企画、建設会社の選定や当該土地上に建設された建物の管理・運営等をデベロッパーに任せ、建設資金の調達や返済は土地所有者が行う方式である。

4.等価交換方式における部分譲渡方式は、土地所有者がいったん土地の全部をデベロッパーに譲渡し、その対価をもってその土地上にデベロッパーが建設した建物およびその土地の一部を譲り受ける譲渡方式である。

 

問題解説
4.✕
土地の金額と建物の建設資金の割合に応じてそれぞれが持分を所有する形態となります。
土地の出資(譲渡)には、すべてを譲渡する全部譲渡方式と一部を譲渡する部分譲渡方式があります。


1.〇
建設協力金方式は、テナントからの賃貸料で借入金を返済するため、自己資金が少なくても賃貸事業を行うことができる。

2.〇
定期借地権方式では、当該土地上に建設される建物の建設資金を調達する必要はない。

3.〇
事業受託方式は、建設資金の調達や返済は土地所有者が行う方式である。 

 

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